1주택·다주택 양도소득세를 보유·거주 기간·조정대상지역 중과세까지 자동 적용해 계산합니다 (2026년 세법 기준).
양도소득세는 부동산·주식 등을 매도해 발생한 차익에 부과되는 국세로, 한국에서 가장 부담이 큰 세금 중 하나입니다. 1주택자는 양도가 12억원 이하 + 보유 2년(조정대상지역은 거주 2년 추가) 시 비과세이며, 12억 초과분만 "고가주택 양도차익 비율"로 부분 과세됩니다. 다주택자는 일반 누진세(6~45%)에 더해 조정대상지역 중과세(+10~30%p), 1년 미만 단기 보유 시 70% 단일세율 등 강한 페널티가 적용됩니다. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (예정신고)이며, 미신고 시 가산세가 무신고 20% + 납부지연 0.022%/일로 누적됩니다.
5억에 산 아파트를 10년 보유·거주 후 9억에 매도. 거주·보유 2년 충족, 양도가 12억 이하 → 비과세.
8억 매수 → 15억 매도, 보유 10년·거주 10년. 양도가 15억으로 12억 초과분 부분 과세.
3주택자가 5억에 산 조정대상지역 아파트를 1년 6개월만에 8억에 매도.
기존 주택 매수 후 1년+ 경과 → 새 주택 취득 → 3년 이내 기존 매도. 1주택 비과세 적용.
양도세 0원이라 신고 안 함
비과세도 양도소득 "신고" 의무 있음. 미신고 시 가산세 + 향후 매수자 분쟁 위험. 홈택스 5분 신고.
필요경비 영수증을 안 보관함
취득세·중개수수료·발코니 확장·새시 교체 등 자본적 지출 영수증 5년 보관 필수. 누락 시 차익 ↑ → 세금 ↑.
조정대상지역 1주택자가 거주 안 하고 매도
조정대상지역 1주택은 보유 + 거주 모두 2년 필요. 거주 안 하면 비과세 적용 안 됨.
분양권·입주권을 "주택 아니다" 오해
분양권·입주권도 주택 수 산입. 보유 중 다른 주택 매도 시 다주택자로 중과세.
다운계약·업계약으로 세금 회피 시도
실거래가 신고 의무 + 부동산거래관리시스템 자동 검증. 적발 시 가산세 40% + 형사처벌.
1주택 거주자는 보유 + 거주 각 4%/년씩 합산해 최대 80% 공제 (2025년 개정 기준). 예: 10년 보유 + 10년 거주 = 80% 공제. 다주택자 일반 공제는 보유 3년부터 매년 2%씩 최대 30%로 훨씬 약함. 따라서 1주택자는 "보유+거주 5년+" 만들어 매도하는 게 핵심 전략.
신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도 시 기존 주택은 1주택 비과세 적용. 단 ① 기존 주택 보유 1년+ 후 신규 취득 ② 기존 주택 보유 2년+ (조정대상이면 거주 2년) ③ 신규 취득 후 3년 이내 매도 — 3가지 모두 충족 필수.
장기일반민간임대주택 등록 시 양도세 70% 감면 (2020년 이후 신규 등록 불가). 농지·임야는 8년 이상 자경 시 감면. 상속주택은 5년 비과세 특례. 재개발·재건축은 입주권 양도 시 별도 규정. 절세 효과 큰 만큼 매도 1년 전 세무사 상담 권장.
2027년부터 주식 양도차익 5천만 초과 + 코인 차익 250만 초과분에 22% (지방세 포함) 분리과세 예정. 반기별 신고. 손실은 5년간 이월공제 가능. 시행 전까지는 대주주(상장사 1% 또는 50억+)만 과세.
양도가 12억 이하 + 보유 2년 + 거주 2년 (조정대상지역). 비조정지역은 거주 불요.
취득세·법무사·중개수수료·자본적 지출 (발코니 확장·새시·인테리어 일부 등). 영수증·세금계산서 5년 보관 필수.
1주택 거주자는 보유+거주 각 4%/년 합산 최대 80%. 다주택자 일반은 보유 3년부터 2%/년 (최대 30%).
2024년 이후 서울 강남·서초·송파·용산 4개구만 유지. 그 외 지역은 모두 해제 — 매도 전 국토부 공시 확인 필수.
네 단일세율 70%. 1~2년은 60%. 단기 매도는 사실상 차익 2/3가 세금이라 가급적 피하세요.
홈택스 (hometax.go.kr) 양도소득세 메뉴. 비과세도 신고 의무. 5천만 초과면 세무사 위탁 권장.
기준시가·실거래가 모두 적용 가능. 세무서가 "부당히 낮다" 판단 시 시가로 재산정 + 가산세.
1천만 초과 시 2회 분납 (50%씩, 2개월 차이). 2천만 초과 시 50% 우선 + 잔액 2개월 후.