어머니께 "전세 사기 어떻게 피해"를 설명하면서 정리한 깡통전세 5단계

어머니가 일요일 오후에 "신문에서 전세사기가 또 났다는데 조카는 괜찮니"하셨다. 조카(여동생 딸, 24세)가 5월 말에 첫 전세 계약 예정이라 본인이 "같이 한 번 보자" 해서 어머니 거실에서 조카 부동산 계약서랑 등기부등본 펼쳤다.

1시간 동안 어머니께 "이게 깡통전세고, 이렇게 피해야 한다"를 풀어드린 5단계를 옮긴다. 어머니께 설명하듯 풀어쓴 1인칭이라, 부동산 처음 보는 분께도 도움 될 듯.

어머니께 먼저 한 말 — "전세는 돈을 잠깐 빌려주는 거예요"

"어머니, 전세보증금이 1억 5천이면 그건 집주인한테 잠깐 빌려주는 돈이에요. 2년 후에 받아야 해요."

어머니: "그럼 못 받을 수도 있어?"

"맞아요. 집주인이 그 사이에 돈 다 쓰거나, 집을 팔거나, 망하면 못 받을 수 있어요."

어머니: "그럼 어떻게 알아?"

"등기부등본 보면 알아요. 5가지만 확인하면 돼요."

① 집주인 이름이 등기부등본 "소유자"랑 같은가

조카가 계약하려는 집 등기부등본 펼쳤다. 어머니께 "맨 위에 '갑구' 보세요. 거기 적힌 사람이 진짜 집주인이에요."

조카 계약서 임대인 이름: "김○○". 등기부등본 갑구 소유자: "김○○". 일치 ✓.

어머니: "이름이 다르면?"

"그러면 계약 못 해요. 가짜 집주인이거나, 누구한테 집을 빌려서 다시 빌려주는 거예요. 그런 경우가 전세사기에서 자주 나와요."

본인 강조: 계약서 임대인 = 등기부등본 소유자. 이거 다르면 그날 계약 중단.

② 근저당(은행 대출)이 보증금이랑 같이 얼마인가 — "전세가율"

다음으로 "을구" 봤다. 근저당권 설정 — 채권최고액 9,000만 (은행 대출 한도).

조카 보증금 1억 5천. 같이 더하면 9,000 + 15,000 = 24,000만.

이 집 매매가는 약 2억 8천 (KB시세 + 실거래가 확인).

전세가율 = 24,000 / 28,000 = 약 86%.

어머니께: "매매가의 86%를 보증금 + 대출이 차지해요. 집을 팔아도 24,000을 빼앗아 가야 조카 돈 돌려줄 수 있어요. 그런데 집이 안 팔리거나 가격이 떨어지면 못 돌려줘요."

안전선: 매매가의 70~80%. 80% 넘으면 위험, 90% 넘으면 거의 깡통.

조카 케이스 86%는 "경계선". 본인이 조카에게 "이건 좀 위험한 편이야" 했다.

③ 채권최고액 vs 실제 대출 잔액 — "근저당 = 한도"

어머니가 "채권최고액 9,000만이라는 게 진짜 빚이야?" 물으셨다.

"아니요. 채권최고액은 '최대 빌릴 수 있는 한도'예요. 진짜 대출 잔액은 다를 수 있어요. 보통 채권최고액의 80% 정도가 실제 잔액이에요."

조카 케이스 채권최고액 9,000만이면 실제 대출은 약 7,200~7,500만.

어머니: "그럼 더 안전하네?"

"맞아요. 다만 채권최고액 기준으로 봐야 안전해요. 집주인이 추가 대출 받을 수도 있고, 1년 후엔 한도 가까이 채울 수도 있어요."

룰: 위험도는 채권최고액 기준 계산. 실제 잔액 적어도 안심하지 말 것.

④ 보증보험 가입 가능한가 — HUG / SGI

어머니께 "이게 가장 중요해요" 했다.

"보증보험에 들면 집주인이 못 돌려줘도 보증기관이 대신 돌려줘요. HUG (주택도시보증공사)나 SGI (서울보증보험)에서 받는 거예요."

가입 조건:

• 보증금이 매매가의 80% 이하 (HUG 기준) — 조카 케이스 86%라 가입 불가
• 또는 보증금이 5억 이하 + 매매가의 90% 이하 (일부 케이스)

조카는 HUG 보증보험 가입 불가. 이게 결정적.

어머니: "그럼 어떻게 해?"

본인: "보증금을 좀 줄여달라고 협상하거나, 다른 집 보거나, 보증보험 가입 가능한 집으로 가야 해요."

전세 사기 위험도 체크에 조카 케이스 (보증금 1.5억, 매매가 2.8억, 근저당 9천) 입력하니 "고위험" 결과. 본인 직감 + 도구 결과 일치.

⑤ 집주인 신뢰도 — "세금 체납·여러 채 보유"

마지막 단계. "집주인이 세금 안 내거나 여러 채 가지면 위험해요."

확인 방법:

• 국세 완납증명서 요구 (집주인이 발급) — 세금 체납 없는지
• 지방세 납세증명서 요구 — 재산세 등 체납 없는지
• 집주인이 여러 채 보유한 "갭투자형 임대업자"면 추가 주의

조카가 계약 전에 "국세·지방세 완납증명서 보내주세요" 요구. 집주인 발급 거부 → 본인이 "이건 무조건 받아야 해요" 강조.

(2023년부터 임차인은 임대차계약 체결 시 임대인에게 국세 완납증명 요구 가능. 임대인 거부 시 임차인이 직접 "세무서에 임대인 국세 체납 여부 열람 신청" 가능 — 보증금 1,000만 이상 계약.)

어머니께 마지막 정리 — 1시간 후

어머니: "그래서 조카 그 집 들어가는 거야 안 들어가는 거야?"

본인: "위험해서 보증금 줄이거나 다른 집 보라고 했어요. 집주인이 보증금 1.5억 → 1.3억으로 낮춰주면 전세가율 79%로 떨어져서 HUG 가입 가능해요. 그러면 안전."

어머니: "왜 그렇게 복잡한 걸 모르고 계약하는 사람들이 많아?"

본인: "보통 부동산 처음 가서 '계약하실래요?' 하니까 그냥 도장 찍어요. 등기부등본도 안 보고. 그래서 사기 당해요."

어머니께 풀어쓴 5단계 체크

• ✓ ① 등기부등본 소유자 = 임대인 계약서 이름 확인
• ✓ ② 매매가 대비 (보증금 + 채권최고액) 비율 — 80% 미만 안전
• ✓ ③ 채권최고액 기준 위험도 계산, 실제 잔액 적어도 안심 X
• ✓ ④ HUG / SGI 보증보험 가입 가능 여부
• ✓ ⑤ 국세·지방세 완납증명 요구, 다주택 임대업자 추가 주의

전세 사기 위험도 체크로 보증금·매매가·근저당 입력하면 5가지 지표 종합 위험도 즉시 산출.

어머니와 헤어지면서

조카에게 본인이 다음 날 전화. "보증금 협상하든가, 다른 집 보든가 둘 중 하나. 그 집은 안 돼."

조카가 부동산에 "보증금 1.3억 가능한지" 문의. 집주인 거부 → 다른 집 찾기로. 5월 말 계약 일정 6월로 미뤄짐. 본인이 조카 데리고 다른 집 같이 보러 가기로 약속.

"6월 새 집은 등기부등본 같이 보자"는 게 어머니께도 한 약속. 다음에 또 안내문 받으시면 본인에게 한 번 전화.

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기준 시점: 2026년 5월. 깡통전세 안전선 매매가 80% 기준은 HUG 보증보험 가입 가능선. 임대인 국세 완납증명 요구는 2023년 4월 "국세징수법" 개정 후 가능. 임대인이 거부 시 임차인 직접 열람은 "임대차 보증금 1,000만 이상" 대상. 정확한 본인 케이스 위험도는 HUG 주택도시보증공사 보증보험 가입 가능 여부 조회로 확인 권장.