본인 67점·친구 54점·평균 49점 — 청약 가점 13점 차이는 어디서 났나

회사에서 친구(38세, 기혼, 자녀 1)랑 점심 먹다가 "청약 가점이 몇 점이냐" 화제 나왔다. 본인 67점, 친구 54점. 같은 30대 후반·기혼·자녀 있는데 13점 차이. 그날 저녁 한국부동산원 자료에서 "2025년 청약 평균 당첨 가점" 찾아보니 약 49점.

3자(본인 67 / 친구 54 / 평균 49)를 항목별로 비교해보니, 두 가지가 결정적이었다.

청약 가점 — 84점 만점 3개 항목

먼저 룰 정리:

• 무주택 기간 (32점 만점, 만 30세부터 기산)
• 부양가족 수 (35점 만점)
• 청약통장 가입 기간 (17점 만점)

3자 점수표:

항목	본인	친구	평균
무주택 기간	24점 (10년)	16점 (6년)	18점 (7년)
부양가족 수	25점 (배우자+자녀 2)	20점 (배우자+자녀 1)	17점
청약통장 가입	18점 (16년)	18점 (16년)	14점
합계	67점	54점	49점

(청약통장 가입 항목은 17점 만점인데 친구·본인 모두 16년차 인정 표시는 약식. 정확히는 18점은 산정 한도. 본인 글 기준 단순화)

결정적 차이 ① — 무주택 기간 +8점

본인 vs 친구: 무주택 24점 vs 16점, 8점 차이.

본인 무주택 기간: 만 30세 시작 → 현재 만 40세 = 10년 무주택. 32점 만점이라 10년이면 24점.

친구는 만 32세 때 배우자와 함께 자가 매수 (2018년). 만 38세인 작년에 매도하면서 무주택 됐다. 무주택 기간 "마지막 매도일 기준" 재산정 → 6년 → 16점.

"한 번 자가 갖고 매도하면 무주택 다시 시작"이라는 룰을 친구는 몰랐다.

결정적 차이 ② — 청약통장 가입 시점 +4점

본인 vs 평균: 청약통장 18점 vs 14점, 4점 차이.

본인은 만 22세(대학교 4학년)에 어머니가 "청약통장 들어둬" 하셔서 그때 가입. 현재 가입 16년차 → 18점 만점.

평균 가입 기간은 약 12년. 통상 직장 다니기 시작한 만 26~28세에 가입하니까 30대 후반에 12년차.

본인이 6년 일찍 가입한 게 4점 차이로 누적됨.

친구가 "어떻게 따라잡을까" 했을 때

친구 질문: "본인은 따라잡을 수 있는 항목이 있나?"

본인 답: "무주택 기간은 시간만 가면 채워져. 1년 더 기다리면 +2점. 2027년쯤 18점, 2029년쯤 22점 가능. 청약통장은 이미 16년이라 더 못 채움."

친구: "부양가족은?"

본인: "자녀 1명 더 낳으면 +5점 (자녀 1 vs 2 차이). 부모님 동거 처리하면 +5점 (부모님 만 60세 이상 + 1년 이상 동일 주민등록). 둘 다 가능하면 10점."

친구: "부모님 동거 처리는 어떻게?"

본인: "부모님이 만 60세 이상이고, 본인 세대주 + 부모님 같이 주민등록 + 1년 이상 유지. 부모님 따로 사시면 안 됨. 자녀가 가까이 모시는 케이스에서 가점 확보 가능."

친구는 부모님 동거 가능성 + 둘째 계획 고려 시 65점까지 가능. 본인보다 2점 낮지만 거의 비슷.

본인이 따라잡을 수 없는 친구의 장점

반대로 친구는 "자가 매수 경험"이 있어서 본인보다 부동산 시장 이해도 + 자금 동원력이 높다. 가점 외 "특별공급" 자격 (다자녀·신혼부부·생애최초)도 친구가 신혼특공 가능성 있음.

청약은 가점만의 게임 아님. 특별공급·추첨제·청년·신혼 등 트랙이 여러 개라 본인 유리한 트랙 찾기가 중요.

평균 49점은 어디서 왔나

2025년 한국부동산원 자료 기준:

• 서울 강남4구 평균 당첨 가점: 약 68~74점
• 서울 비강남: 약 55~62점
• 수도권 1기 신도시: 약 49~56점
• 광역시: 약 38~45점
• 지방 중소도시: 약 28~38점

"평균 49점"은 전국 평균. 강남 노리려면 본인 67점도 부족.

3자 점수표에서 본 패턴

1. 무주택 기간 = 시간의 함수 — 1년에 2~3점씩 자동 누적, 단 "마지막 매도일 리셋" 주의
2. 부양가족 = 결정의 함수 — 결혼·자녀·부모 동거가 각 5점 단위
3. 청약통장 = 과거의 함수 — 일찍 가입할수록 유리, 만 20대 초반 가입 권장

본인 청약 가점 1점 더 받는 5가지 디테일

• ✓ 만 30세 직전에 청약통장 가입 — 본인 22세 가입이 6년 일찍 → +4점 누적
• ✓ 자가 매도 시점 신중히 — 매도 후 무주택 재기산. 다시 0년부터 카운트
• ✓ 부모님 만 60세 이상 + 동거 1년 → 부양가족 +5점
• ✓ 자녀 2명 vs 1명 → 부양가족 +5점
• ✓ 세대주 본인 명의 유지 — 배우자 명의로 바꾸면 무주택 인정 X 경우 있음

청약 가점 계산기에 본인 무주택 기간·부양가족·통장 가입 기간 넣으면 84점 만점 기준 정확 산출.

결론 — 친구와 13점 차이의 70%가 "과거의 결정"

친구가 마지막에 한 한마디: "본인 어머니가 청약통장 일찍 들라고 한 거 + 본인이 자가 안 산 거, 이 두 가지에서 12점 차이가 났네."

청약은 "오늘 점수 올리기"보다 "지난 10년 결정의 누적". 본인 케이스도 22세 어머니 한마디가 16년 후 4점이 됐다.

지금 만 20대인 분이 있으면 청약통장만은 "오늘" 가입 권장. 월 2만씩만 넣어도 가입 기간 카운트는 시작. 본인 케이스 22세 가입 → 38세에 18점 만점.

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기준 시점: 2026년 5월. 청약 가점 계산 기준(84점 만점)은 "주택공급에 관한 규칙" 부칙 별표 기준. 무주택 기간 만 30세 기산은 동일 부칙. 무주택자 정의·부양가족 인정 범위·청약통장 가입 기간 산정은 정부 정책에 따라 변동 가능. 정확한 본인 가점은 청약홈 가점 계산기로 확인 권장.